撰文 | 刘婷
编辑 | 张晓蕊
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直至今日，碧桂园服务总经理李长江在谈及彩生活和唐学斌时，仍不忘道声感谢。万科物业事业本部首席执行官朱保全近日也在朋友圈说，尽管彩生活模式今天在长期资金市场遇冷，但还是应该给老唐一次掌声。
在彩生活（1778.hk）之前，物业公司与开发商为纯粹的“母子关系”。彩生活和唐学斌最早看到存量物业的蓝海，带领物业管里行业走出传统模式的困局，探索资本盈利新模式。
最早登陆港交所、在管面积规模最大的彩生活一度是行业的风向标，在上市后的3个工作日后，其市值便反超母公司花样年（1777.hk）。这一度打破业界认知，掀起房企分拆物业上市风潮。
随着物业公司相继上市，彩生活光芒被掩盖。长期资金市场重新审视物业公司估值，卡在变现关口上的互联网平台梦想破灭，彩生活进入艰难的转型期。
带领行业摸索的“破冰者”唐学斌，也在商业构想尚未落地时退居二线。昔日物管航母成了创新路上的“前车之鉴”，在新一轮物业资本化浪潮中，房企的新生意似乎还是更乐意听到以规模论天下的老故事。
“一哥”下线 物管航母转舵
中国最大的物业公司彩生活正经历成立17年以来最重大的人事换防和战略调整。
12月3日，彩生活披露一则董事会变动公告。即日起，唐学斌辞任首席执行官，调任非执行董事，且将不再担任薪酬委员会成员及提名委员会成员。
唐学斌是彩生活的创始人之一，亦是彩生活上市的主要功臣。2002年，唐学斌与花样年董事会主席潘军携手创办彩生活。2014年彩生活成功登陆港交所，在唐学斌的主张下，彩生活向互联网平台转型。
2018年3月，线上增值服务平台核心产品“彩惠人生”正式发布。20个月后，主推“彩惠人生”的唐学斌意外“下线”。
灵魂人物退隐二线，物管界的“超级航母”正在转舵。
新任CEO黄玮是彩生活旗下高端物业线开元国际的创始人。黄玮的业务关键词为线下的专业服务，与唐学斌重视线上增值服务不同，黄玮更看重社区基础服务品质。
“唐黄”换防，外界将此举视为彩生活从线上转向线下的信号。若与三个月前的人事调整结合理解，彩生活回归决心更为明显。
今年9月，唐学斌辞任行政总裁，获任首席执行官，黄玮接任行政总裁，两人同时担任公司执行董事。彼时彩生活方面表示，“双核”设置中，唐学斌主要负责线上增值服务板块，而黄玮主要负责彩生活的线下社区运营。
3个月后，负责线上板块的唐学斌辞任首席执行官，退出执行和决策核心团队。不难看出，彩生活正大刀阔斧地进行“去线上化”改革。
彩生活内部人士对锋面News表示，唐学斌“重线上轻线下”，黄玮在基础物业管理方面表现出色，重视品牌。进退之间，彩生活将进一步回归本质，主抓服务。
对于线上板块的战略，该人士表示，目前公司尚未做出具体的安排，大趋势是继续削减比例。“上个月彩惠人生的工作人员慢慢的开始换血，公司目前也在思考线上业务的转型方向。”
摆在接棒者黄玮面前的第一道难关，便是如何完成从线上到线下的切换。
彩生活过去主要以低价获取项目，在基础服务上掉队。随着有资产运营实力的物业公司陆续上市，拥有资本助力后加快并购脚步，彩生活则在资本优势减弱的同时服务能力难以胜出，昔日的物管航母正面临艰难的转型挑战。
“本末倒置”的独角兽梦想
2014年，彩生活上市时正值中国互联网创业发展的一个小高潮，彩生活搭乘红利之风，希望开启独角兽之梦。
在唐学斌的构想里，以现有的物业管理面积作为线下端口，搭建社区互联网服务作为线上入口，用户通过互联网平台与物业之间形成连接，围绕社区服务孵化用户场景。
以彩惠人生为例，彩生活引进商家进驻平台，并将商家的渠道推广费用补贴业主。一方面，商家通过平台进行销售，而业主通过消费减免物业费，彩生活则获得流量和用户黏性。
“互联网模式才让物业管理具备价值。”在唐学斌眼里，互联网之路是可行的。他亦坦言，目前行业都没想明白社区盈利的模式，彩生活正在摸索。“现在压根没想挣钱的事。”
作为一家物业管理公司，彩生活的收益仍主要来源于物业管理，线上部分占比较小。2019年上半年，彩生活实现物业管理服务方面的收益约15亿元，占总收益比重83.4%；增值服务实现收益约2亿元，占比仅为5.5%。
一名长期关注物业行业的业内人士认为，物业公司类似于不动产资产管理公司，本质是为业主提供服务，通过专业的运营能力延缓社区贬值速度。O2O是线下连通线上，做好线下物业的底层管理和服务，是线上增值服务的基础。
“彩生活的问题在于本末倒置，其以低价圈社区，再通过增值服务赚钱，这样的一种情况下需要在线上实现巨额盈利才可能正真的保证线下服务的水平。一个没办法创造真实价值的物业公司，难以获得长远发展的支撑和长期资金市场的认可。”
彩生活之后，物业公司上市成为趋势，这个赛道不断扩容，让彩生活昔日“一哥”的光环逐渐褪去。长期资金市场重新审视了物业公司的价值。
目前，长期资金市场对物业公司的估值主要是关注，在管面积、营业收入和毛利率三方面的考量。
从在管面积看，彩生活依然是物管行业的龙头。截至2019年中，彩生活在管面积3.63亿平米，第二名碧桂园服务（06098.hk）为2.17亿平米，雅生活（03319.hk）为2.11亿平米。
尽管在管面积遥遥领先，彩生活的营业收入却大幅掉队。今年年中，彩生活录得营收18.12亿元，碧桂园服务和雅生活服务分别为35.16亿元和22.41亿元。在管面积仅为彩生活一半的绿城服务(02869.hk)，营收却为彩生活的一倍。
长期资金市场对彩生活的预期直接体现在估值上。
目前，彩生活总市值为62.32亿元，而碧桂园服务为699.41亿元。在管面积仅为0.49亿平米的永升生活服务（01995.hk），总市值都超过了彩生活。
估值不尽如人意之外，彩生活的市盈率同样不容乐观。目前，彩生活的市盈率为11.28倍，碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务（01755.hk）均录得均超过40倍的市盈率。
一位长期跟进物业公司的港股分析师表示，增值服务对物业公司而言是锦上添花，但是短期内看不到回报，不会作为评估价值的重点考量。投资方看物业公司主要还是看能带来多少回报，彩生活目前业绩表现不佳，未来增长点模式尚不清晰，因此难以获得资本青睐。
上市“拼爹” 规模仍是王道
房地产的增量天花板正在逼近，存量时代为物业公司提供广阔的成长空间。风口上的物业公司相继赴港上市，抢滩资本红利。
12月9日，保利物业正式启动招股。至此，在港交所上市的内地物业公司已达17家。
房企分拆物业公司上市离不开对融资的考量。因为物业公司现金流稳定和对抗周期能力强，在长期资金市场更受青睐。对于房企而言，物业板块上市后可以开辟新的融资通道，缓解资金压力。
资本化浪潮之下，物业生意渐渐从蓝海拼杀成了红海，资源正在向头部企业倾斜。
强者愈强态势延续，物业公司进入“拼爹”时代。目前，登陆港交所的17家物业公司中，15家均有开发商背景。
与彩生活以收并购为扩张的主要途径不同，后来者多以母公司的实力作为竞争的重要筹码。
以新兵保利物业为例，2018年，保利物业靠母公司开发物业获取的营收占比88.6%。保利物业也表示，保利地产在建面积、待开发面积、未来拓展项目，仍然将绝大部分转化为保利物业的未来管理项目，为其提供可观的资源。
依托资本的力量，物业公司得以快速驶入并购赛道。在招股书中，物业公司毫不掩饰对规模的渴望。
梳理招股书可见，物业公司通常将约60%-70%的募集资金用于收购及进一步发展战略联盟。
其中，今年10月刚上市的蓝光嘉宝服务(02606.hk)用于收并购的比例最高，达77%。在上市2个月后，蓝光嘉宝服务便以4800万元收购浙江中能物业60%股权。
碧桂园服务总经理李长江对锋面News表示，物业公司上市后便拥有了融资的能力，逐渐拥有了跟资本对接的能力，建立了融资的平台后在需要钱进行规模扩张时可以及时拿到资金。另一方面，资本已经看到了行业的潜力，也看到了物业公司未来产生收益的方向，物业公司分拆上市是行业的趋势。
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